RAPPORTO 2018 FIMAA: TUTTI I DATI DEL MERCATO IMMOBILIARE A RAVENNA E PROVINCIA
Lo spread raffredda le intenzioni di acquisto
Nei primi 6 mesi del 2018 il numero di scambi di abitazioni rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente è diminuito del 5,8% in città e dello 0,8% nel comuni minori della provincia di Ravenna. Se tale rallentamento dovesse
confermarsi anche nella seconda parte dell’anno, gli scambi 2018 in città non arriverebbero a 2.000 (contro i 2.088 dello scorso anno), mentre nei comuni minori si arriverebbe a 2.271 (appena 18 in meno di quelli del 2017)
Questa mattina, venerdì 30 novembre, alle ore 10.30, presso la Sala Cavalcoli della Camera di Commercio di Ravenna (Viale L.C. Farini 14 – Ravenna) è stato presentato il ‘Rapporto 2018 del mercato immobiliare a Ravenna e provincia’, organizzata dal Sindacato provinciale F.I.M.A.A. Ravenna e da Confcommercio provincia di Ravenna.
Alla giornata di presentazione sono intervenuti Natalino Gigante Presidente CCIAA Ravenna, Paolo Caroli Presidente Confcommercio provincia di Ravenna, Pierluigi Fabbri Presidente F.I.M.A.A. Confcommercio Ravenna, Enrico Pasi Studio Pasi – Profamily Gruppo Banca Popolare di Milano, Fabio Gui Ingegnere, Anna Leone Architetto e Home Stager. Le conclusioni sono state affidate a Ivano Venturini Presidente F.I.M.A.A. Confcommercio provincia di Ravenna. Moderatore Stefano Stanzani Docente Università di Bologna.
L’iniziativa rientra nel Progetto ‘Il Borsino Immobiliare della provincia di Ravenna: Scenari sul mercato residenziale e turistico 2018’ ed è realizzato grazie al contributo della Camera di Commercio di Ravenna.
Ai partecipanti è stata consegnata una copia del ‘Rapporto 2018 del mercato immobiliare a Ravenna e provincia’.
Il mercato immobiliare 2018 a Ravenna e provincia
Nei primi 6 mesi del 2018 il numero di scambi di abitazioni rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente è diminuito del 5,8% in città e dello 0,8% nel comuni minori della provincia di Ravenna. Se tale rallentamento dovesse confermarsi anche nella seconda parte dell’anno, gli scambi 2018 in città non arriverebbero a 2.000 (contro i 2.088 dello scorso anno), mentre nei comuni minori si arriverebbe a 2.271 (appena 18 in meno di quelli disposti dall’Agenzia delle Entrate per il 2017).
Risulta evidente che le informazioni disponibili non permettono di fornire considerazioni particolarmente ottimistiche, dovute alle turbolenze dei mercati finanziari (spread btp – bund sui 300 punti) che giocano di anticipo sui tassi di interesse sui mutui. Ciò potrebbe comprimere le aspettative degli acquirenti che, in tal modo, raffredderebbero le proprie intenzioni di acquisto.
D’altra parte occorre osservare che, contrariamente a quanto riscontrato per il 2016, e precedentemente per il 2015, il 2017 si era già connotato come un anno di stasi ed assestamento, dopo la ripresa, tutto sommato “vivace” rilevata per le due annate precedenti.
L’indice degli scambi rispetto al 2011, base dell’analisi, risulta diminuito del 6,1% nel 2017 per la città (se proseguisse il trend di cui si è parlato per il 2018 l’indice calerebbe invece dell’11,6%) e dell’8,2% nei comuni non capoluogo (9% nel 2018).
Tra le macroaree provinciali la massima appetibilità nel 2017 è stata manifestata nel Comune Capoluogo (con il 47,7% degli scambi dell’intera provincia), seguito dall’Alta pianura del Lamone (oltre 20% degli scambi della Provincia).
Nel Comune Capoluogo si segnalano tra le zone a migliore dinamicità, San Pietro in Vicoli, Fornace Zarattini, Cintura alla Zona Centrale e il Centro Storico; mentre, all’opposto, un mercato ridotto si registra nelle zone rurali, a Casalborsetti, Porto Fuori e Marina di Ravenna.
Il possibile lieve ridimensionamento delle quantità scambiate non fa correre neppure a Ravenna i prezzi di compravendita 2018: in base alla rilevazione, si registra un incremento dello 0,5% nel capoluogo e appena dello 0,2% nei comuni minori della Provincia rispetto al 2017: in tal modo, i prezzi del 2017 risultano superiori ai dati registrati nel 2004, del 7% in città e dell’1,6% nei comuni minori della Provincia (rispetto al 2011, rispettivamente -9,9% e -10,5%).
La congiuntura del mercato immobiliare nazionale residenziale
Il mercato della compravendita di abitazioni italiano continua a crescere ad un ritmo medio del 5% all’anno, dopo il +18,4% fatto registrare nel 2016 sull’anno precedente. È un mercato ancora trainato dall’ulteriore miglioramento sul mercato dei mutui: rispetto al 2016, nel 2017 le abitazioni acquistate con l’ausilio di finanziamento ipotecario sono state poco meno di 260 mila, in rialzo del 7,8%. Sul totale delle abitazioni acquistate dalle persone fisiche, quelle favorite da mutuo, nel 2017, riguardano quasi il 50% del totale delle compravendite complessive, facendo registrare, così. il valore massimo dell’incidenza osservata dal 2011, con un valore delle abitazioni compravendute avvalendosi di mutuo pari a circa 46,2 miliardi di euro: il capitale erogato rappresenta circa il 71% della spesa di acquisto.
È un mercato, quello dell’acquisto di spazio residenziale, tuttavia, che appare profondamente mutato nella forma e nella dimensione rispetto a quello ante crisi. La domanda pare prevalentemente alla ricerca di una qualità che non si concretizza più solamente nelle finiture e nelle buone ristrutturazioni, ma l’evoluzione culturale privilegia gli acquisti di abitazioni parsimoniose dal punto di vista energetico, evolute dal punto di vista strutturale e con pregi architettonici.
Sicuramente il prodotto costruito nuovo rappresenta una buona chance per i venditori di abitazioni di incontrare la domanda, tuttavia l’offerta sul mercato è solo parzialmente determinata dal flusso di nuove costruzioni: è infatti prevalente lo stock esistente. Ciò genera due ordini di considerazioni: la prima relativa al volume delle nuove costruzioni rispondenti alla domanda, la seconda sui prezzi.
In particolare i prezzi di compravendita possono essere assunti a testimoniare il mercato a due velocità tra il mercato del nuovo e quello dell’esistente: tra il 2010 ed il 2017 i prezzi delle abitazioni sono diminuite in media italiana del 16%. Ciò è la risultante di due variazioni contrapposte: la forte debacle dei prezzi delle abitazioni esistenti (pari al -22%) ed una sostanziale tenuta (in termini nominali, al lordo, cioè dell’inflazione) dei prezzi delle abitazioni nuove (appena -0,8%). Il dato raccolto nel II trimestre del 2018 conferma questo trend: secondo le stime preliminari diminuisce dello 0,2% nei confronti dello stesso periodo del 2017 (era -0,5% nel primo trimestre 2018). La lieve flessione tendenziale è da attribuire esclusivamente ai prezzi delle abitazioni esistenti che registrano una variazione negativa pari a -0,7%, mentre i prezzi delle abitazioni accelerano su base tendenziale, passando dal +1,0% del primo trimestre del 2018 al +1,6% del secondo trimestre del 2018.
Nonostante tutto questo, le aspettative per il mercato immobiliare restano positive, anche se non si può parlare di una vera e propria inversione del ciclo a causa della dinamica sui prezzi di vendita. Mancano ancora gli acquisti per investimento e rimane comunque alta l’attenzione sui mutui in contenzioso garantiti da immobili spesso scadenti che contribuiscono ad aumentare la percezione di un’ampia offerta sul mercato. Tuttavia le opinioni raccolte dagli agenti immobiliari FIMAA lo scorso giugno per il proseguo dell’attività sono favorevoli, così come appaiono positive le previsioni macroeconomiche formulate dall’Istat la scorsa primavera: PIL in crescita con lo stesso ritmo del 2017, inflazione sotto controllo e tasso di disoccupazione in lieve riassorbimento.